中指研究院持續(xù)開展住房租賃市場相關(guān)調(diào)研與研究，并定期發(fā)布系列報(bào)告。點(diǎn)擊此處了解詳情
2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強(qiáng)調(diào)將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的重要方向。近年來，隨著“市場+保障”的住房體系加快完善，租房已經(jīng)成為解決居民居住需求的重要途徑。日本租賃住宅占比高，住房租賃市場規(guī)模較大，當(dāng)前絕大多數(shù)的租賃房源均由長租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營，保持較高的機(jī)構(gòu)化率，住房租賃市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。借鑒發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對于推動(dòng)我國租賃住房市場健康發(fā)展具有重要意義。
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市場規(guī)模：日本租賃住宅占比多年來維持在35%以上，租賃市場規(guī)模大，機(jī)構(gòu)化率高
日本租賃住宅占比大，租房家庭多，租賃市場規(guī)模大。根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局“住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查”數(shù)據(jù)，2023年日本住宅總套數(shù)為6504.7萬套，家庭總戶數(shù)為5621.5萬戶，套戶比為1.16。住房空置方面，2023年，日本空置住房900.2萬套，空置率為13.8%。其中，443.6萬套為待出租住房，占比近50%，等待出租是住房空置的重要原因。租賃住宅方面，2023年，在有家庭居住的5566.5萬套住房中，租賃住宅為1946.2萬套，占比為35%，多年來租賃住房占比持續(xù)維持在35%以上。作為對比，根據(jù)2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)租房家庭戶占比僅為21.1%，租賃市場占比與日本仍存在一定差距。圖：日本住宅套數(shù)與家庭戶數(shù)變化注：1958、1963、1968年數(shù)據(jù)不包含沖繩縣，下同。數(shù)據(jù)來源：日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/數(shù)據(jù)來源：日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/
圖：日本租賃住房規(guī)模與占比
數(shù)據(jù)來源：日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/日本住房租賃市場從二戰(zhàn)后開始發(fā)展，大概經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段，20世紀(jì)60-70年代，隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，大量人口涌入城市，住房租賃需求激增，住房供不應(yīng)求，民營長租公寓企業(yè)紛紛成立，租賃住房供應(yīng)規(guī)模逐步擴(kuò)大；這一時(shí)期，租賃住宅新開工規(guī)模占比長期維持在40%以上。第二階段，20世紀(jì)80年代，這一時(shí)期日本住房套戶比已經(jīng)超過1，整體住房供求關(guān)系有所緩和，但局部住房供應(yīng)仍不充足；為了進(jìn)一步增加租賃住房供應(yīng)，1986年日本廢止《地代家賃統(tǒng)制令》，取消了地租和房租上限，民營長租公寓迅速發(fā)展，供應(yīng)數(shù)量激增，租賃住宅新開工規(guī)模占比一度超過50%。第三階段，20世紀(jì)90年代后，隨著經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，日本開始加強(qiáng)住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展；1991年日本出臺(tái)新《借地借家法》，加強(qiáng)了對承租人的保護(hù)；2001年日本J-REIT正式發(fā)行，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，房地產(chǎn)證券化開始快速發(fā)展，租賃住宅成為REITs的重要底層資產(chǎn)；這一時(shí)期日本住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，租賃住宅新開工規(guī)模占比維持在35%-45%左右。值得注意的是，日本的租賃住宅與我國有明顯不同，多數(shù)的日本租賃住宅是專門建設(shè)用于租賃的，其戶型、公區(qū)等設(shè)計(jì)均出于租賃考量，日本較少有個(gè)人自住住房流入租賃市場。更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/日本租賃住宅以民營為主，機(jī)構(gòu)化率高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年日本租賃住房中民營租賃住房的占比達(dá)80.6%，且比例呈持續(xù)擴(kuò)大態(tài)勢。根據(jù)日本國土交通省相關(guān)數(shù)據(jù)，超80%的民營租賃住房為個(gè)人業(yè)主所有；但值得關(guān)注的是，絕大多數(shù)個(gè)人業(yè)主會(huì)通過包租或委托管理等方式將租賃住房交給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營，所以，日本租賃市場的機(jī)構(gòu)化率較高。根據(jù)日本國土交通省2019年公布的《租賃住宅管理業(yè)務(wù)相關(guān)問卷調(diào)查》結(jié)果，62.6%的個(gè)人業(yè)主持有的租賃房產(chǎn)均進(jìn)行了不同程度的包租。對于非包租部分的房源，個(gè)人業(yè)主也進(jìn)行了不同程度的委托管理，28.2%的業(yè)主將招租、簽約、管理等事務(wù)全部委托給了長租公寓企業(yè)；25.5%的業(yè)主僅委托招租、簽約（即中介業(yè)務(wù)），自己負(fù)責(zé)日常管理；僅18.5%的業(yè)主完全不進(jìn)行委托。可以看出，日本絕大多數(shù)的租賃房源均由長租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營，租賃市場機(jī)構(gòu)化率高。數(shù)據(jù)來源：日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/企業(yè)模式：日本長租企業(yè)業(yè)務(wù)模式以“代建+受托管理/包租”為主在日本，長租公寓企業(yè)稱為“租賃住宅管理業(yè)者”，長租公寓企業(yè)除提供中介服務(wù)外，主要的業(yè)務(wù)分為受托管理和包租兩大類。根據(jù)日本國土交通省調(diào)查數(shù)據(jù)，在受訪長租公寓企業(yè)中，66%的企業(yè)只有受托管理業(yè)務(wù)，沒有包租業(yè)務(wù)；1.1%的企業(yè)只有包租業(yè)務(wù)，沒有受托管理業(yè)務(wù)；20.5%的企業(yè)兩種業(yè)務(wù)都有。受托管理業(yè)務(wù)方面，長租公寓企業(yè)主要提供招租、退租、合同更新、催繳租金、日常保潔等運(yùn)營管理服務(wù)，絕大部分企業(yè)收取的管理費(fèi)占月租金的比例在3%-6%之間。個(gè)人業(yè)主通過委托管理可以減輕自己的運(yùn)營管理負(fù)擔(dān)，但此模式下企業(yè)不保障業(yè)主的租金收入，業(yè)主需要承擔(dān)房屋空置等風(fēng)險(xiǎn)。更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/包租業(yè)務(wù)方面，與我國租賃市場類似，長租公寓企業(yè)承租業(yè)主的房屋后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營管理工作。在此模式下，長租公寓企業(yè)會(huì)給予業(yè)主一定的租金保證，業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。根據(jù)日本國土交通省的調(diào)查數(shù)據(jù)，64%的長租公寓企業(yè)不論入住情況，都會(huì)給予業(yè)主確定的租金保證；7.3%的企業(yè)會(huì)根據(jù)入住情況，在一定范圍內(nèi)調(diào)整支付給業(yè)主的租金。更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/在受托管理和包租業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，很多日本長租公寓企業(yè)還為業(yè)主提供建筑承包服務(wù)，形成了“代建+受托管理/包租”的業(yè)務(wù)體系，即先為業(yè)主建設(shè)租賃住房，然后再運(yùn)營租賃住房。根據(jù)日本國土交通省的調(diào)查數(shù)據(jù)，受訪企業(yè)受托管理的租賃房源共287.6萬套，其中115.5萬套提供建筑承包服務(wù)，占比40.2%；包租房源共318.5萬套，其中257.2萬套提供建筑承包服務(wù)，占比80.8%。可見，“代建+受托管理/包租”是日本長租公寓企業(yè)的主流業(yè)務(wù)模式。在此模式中，長租公寓企業(yè)既可以賺取租賃住房運(yùn)營收益，也可以賺取代建收益，而且代建業(yè)務(wù)利潤率往往會(huì)高過長租公寓業(yè)務(wù)利潤率，成為企業(yè)利潤貢獻(xiàn)的重要力量。以大東建托為例，大東建托是日本規(guī)模最大的長租公寓企業(yè)，截至2023年末，大東建托運(yùn)營房源達(dá)125.5萬套。大東建托成立于1974年，最初以建筑業(yè)務(wù)為主，隨著市場需求的變化，其業(yè)務(wù)逐漸拓展到住房租賃領(lǐng)域，形成了“代建+受托管理/包租”的長租公寓業(yè)務(wù)模式。目前，“租賃經(jīng)營委托系統(tǒng)”是大東建托的核心業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供從項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)施工到招租、運(yùn)營管理的一站式租賃經(jīng)營服務(wù)。根據(jù)大東建托年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2023財(cái)年不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入11292億日元，占公司總營業(yè)收入比重為65.2%；建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入4924億日元，比重為28.4%。雖然建筑業(yè)務(wù)的營業(yè)收入比重較小，但毛利率水平明顯高于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，建筑業(yè)務(wù)毛利潤占總毛利潤約四成，是公司利潤貢獻(xiàn)的重要來源。“代建+受托管理/包租”的業(yè)務(wù)鏈條更長，更利于長租公寓企業(yè)整合多方資源，獲得更多的盈利點(diǎn)，但同時(shí)對長租公寓企業(yè)的綜合能力要求也更高。表：大東建托各業(yè)務(wù)的營收與利潤情況注：2022財(cái)年是指2022/4/1-2023/3/31；2023財(cái)年是指2023/4/1-2024/3/31。數(shù)據(jù)來源：大東建托年報(bào)更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/經(jīng)驗(yàn)借鑒：我國長租公寓企業(yè)可探索產(chǎn)業(yè)鏈延伸服務(wù)，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間日本長租公寓市場得以快速發(fā)展，主要有以下幾點(diǎn)原因：（1）在日本稅收制度安排下，建設(shè)租賃住宅有助于減少固定資產(chǎn)稅、繼承稅等稅種的納稅金額，所以，土地持有者建設(shè)租賃住房的積極性較高。同時(shí)，在租賃住房出租環(huán)節(jié)，企業(yè)經(jīng)營所繳納的不動(dòng)產(chǎn)所得稅會(huì)低于個(gè)人業(yè)主出租，所以，個(gè)人業(yè)主委托企業(yè)經(jīng)營的積極性也較高。（2）日本長期低利率使業(yè)主投資租賃住房項(xiàng)目的資金成本較低，能夠更好地利用杠桿效應(yīng)提升自有資金的投資回報(bào)率，業(yè)主投資租賃住房的積極性相對較高。（3）日本租金走勢較為平穩(wěn)，租賃住房項(xiàng)目的投資回報(bào)率相對較高，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，東京的租金房價(jià)比約為2.9%，明顯高于我國主要城市。
數(shù)據(jù)來源：Wind、NUMBEO
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另外，日本的基本國情和我國有較大的差距，住房租賃市場發(fā)展模式難以直接復(fù)制，但其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)仍有值得我們借鑒的地方。對于政府而言：（1）可通過稅收、金融等政策降低住房租賃投資成本，提升投資回報(bào)率，引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展，擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)；（2）持續(xù)推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”，保障承租人的權(quán)益，逐步改變居民的住房觀念，擴(kuò)大租賃住房需求。對于長租企業(yè)而言：可以在做好長租公寓運(yùn)營管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，尤其是對于中、輕資產(chǎn)運(yùn)作的長租企業(yè)，可以將租賃項(xiàng)目投資咨詢、定位策劃、設(shè)計(jì)施工、項(xiàng)目退出等服務(wù)也納入業(yè)務(wù)范疇，為業(yè)主提供全鏈條的資產(chǎn)管理服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的盈利空間。
?政策解讀
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