東京

在日本投資房產(chǎn)后，除了購房成本，還需承擔持續(xù)的運營和維護成本，這些費用直接影響凈收益。以下從兩方面固定運營成本和維護成本說明，幫助您評估投資回報：

一、固定運營成本（每月/每年）

1. 物業(yè)管理費（管理組合費）

??*范圍：公寓需支付（一戶建通常無），用于公共區(qū)域清潔、電梯維護等。??

??*費用：通常為租金收入的 5%~15%，?

2. 修繕公積金（修繕積立金）

??*用途：長期修繕基金，用于未來外墻、管道等大修。??

??*費用：公寓常見，約 1萬~3萬日元/戶/月（新舊樓盤差異大，老舊房屋可能更高）。??

3. 固定資產(chǎn)稅（固定資産稅） + 都市計劃稅（都市計畫稅）**??

??*計算方式：按政府評估價的 1.4%（固定資產(chǎn)稅） + 0.3%（都市計劃稅）/年。??

??*舉例：評估價3000萬日元的房產(chǎn)，年稅約 **5.1萬日元**。??

4. 火災(zāi)/地震保險費*??

??*必要性：日本地震多發(fā)，強制投保常見。??

??*費用：約 1萬~3萬日元/年（根據(jù)房產(chǎn)價值和保險范圍）。??

5. 租賃管理費（委托管理時）*??

??*范圍：若委托管理公司招租、收租、處理投訴等。??

??*費用：通常為租金收入的 **5%~10%**（空置期可能仍需支付）。??

二、變動維護成本（按需發(fā)生）**

1. 日常維修費?

??*內(nèi)容：設(shè)備故障（空調(diào)、水管）、墻壁修補等。??

??*費用：單次維修約 **1萬~10萬日元**，取決于問題嚴重程度。??

2. 空室損失（空室リスク）?

??*風險點：租約到期或退租后的空置期，需承擔無收入期間的固定成本。??

??*降低策略：選擇人口流入多的城市（如東京、大阪），或提供租金優(yōu)惠。??

3. 租客更替成本**??

??*中介費：新租客簽約時，通常支付 1個月租金給中介。??

??*清掃/翻新費：退租后需恢復(fù)原狀，約 5萬~20萬日元。??

4. 大規(guī)模修繕（如抗震改造）??

??*法規(guī)要求：老舊公寓可能需強制抗震升級，費用由業(yè)主分攤。??

??*如修繕公積金充足，可從中扣除。??

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北京長遠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

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