3月1日“LPR新政”正式實(shí)施，房產(chǎn)行業(yè)紛紛發(fā)聲宣傳這是一項(xiàng)市場(chǎng)利好政策，但是利不利好不是看誰嗓門大，LPR對(duì)樓市的影響到底有多大？房產(chǎn)中介行業(yè)是否可以借助這一利好政策積極拓展業(yè)務(wù)？
在這種背景下，梵訊大學(xué)金牌講師曹老師在直播課程中為學(xué)員再次揭開LPR的神秘面紗，得到了現(xiàn)場(chǎng)學(xué)員的積極討論，所以本文將結(jié)合曹老師的線上課程，繼續(xù)為大家解析“LPR新政”給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響：
一、用“工具”解讀LPR
LPR新政剛剛發(fā)布時(shí)大家都認(rèn)為是換湯不換藥，真正引起大家關(guān)注是因?yàn)檠胄邪l(fā)布公告稱：將儲(chǔ)存浮動(dòng)利率貸款（指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放貸款的和已簽訂貸款合同的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人貸款）的定價(jià)基準(zhǔn)，轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，轉(zhuǎn)換時(shí)間為2020年3月1日至8月31日。當(dāng)然這次轉(zhuǎn)變不是強(qiáng)制的，公告還稱存量房貸（就是上邊括號(hào)里那些）掛鉤LPR后有兩種選擇：一種是按照“LPR+基點(diǎn)”的路子，第二種是把當(dāng)前的還貸利率固定下來，所以央行還給房貸族出了道二選一的選擇題，機(jī)會(huì)只有一次。看央行的公告我們要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，這次的關(guān)鍵點(diǎn)就是“LPR+基點(diǎn)”和“當(dāng)前基準(zhǔn)利率”它倆哪個(gè)更低？我們先看下“LPR+基點(diǎn)”，這個(gè)基點(diǎn)的計(jì)算公式是“當(dāng)前基準(zhǔn)利率-LPR”；公式可能有點(diǎn)繞，我們舉個(gè)例子：A先生過去在上海買了個(gè)房子，當(dāng)時(shí)房貸的基準(zhǔn)利率是5.39%，還要還20年；那么他現(xiàn)在就可以選擇今后剩余的房貸利率是保持現(xiàn)有基準(zhǔn)利率還是選擇“LPR+基點(diǎn)”的模式。如果選擇“LPR+基點(diǎn)”的模式，那就是4.80%+（5.39%-4.80%）=5.39%；其中基點(diǎn)部分（標(biāo)紅部分）是固定的，但LPR（標(biāo)藍(lán)部分）將根據(jù)市場(chǎng)情況上浮或下降（LPR利率由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月報(bào)價(jià)一次，報(bào)價(jià)時(shí)間固定為每月20日上午9：30。），這也是當(dāng)下大家討論的重心所在：如果LPR降了，那么選擇“LPR+基點(diǎn)”的模式，會(huì)比過去少還一些房貸利息，而且受到疫情影響，LPR今年的走勢(shì)大概率是下降的。那么LPR下調(diào)到底能省多少錢？我們就要借助手機(jī)梵訊中的【房貸計(jì)算器】功能來解釋一下：
首先現(xiàn)如今大部分房貸都是等額本息的還款方式，假定A先生的按揭年數(shù)為最常見的20年、貸款200萬元，那么按照上文5.39%的基準(zhǔn)利率，月均還貸金額為13633.79元。
假設(shè)LPR利率下調(diào)0.1%變成4.70%，那么選擇“LPR+基點(diǎn)”模式的A先生當(dāng)月的房貸利率就是4.70%+（5.39%-4.80%）=5.29%，A先生月均還貸的金額為13521.61元。
那么對(duì)于A先生而言LPR每下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，就可以節(jié)省了12.18元。
當(dāng)然【房貸計(jì)算器】功能計(jì)算的是月均還款金額，實(shí)際情況中等額本息的還款模式要重新根據(jù)房貸利率計(jì)算所需支付的利息總額，并計(jì)算得出當(dāng)月所還的利息，所以如果A先生實(shí)際節(jié)省的金額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出12.18元。所以如果房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)LPR的定義一知半解，那么完全可以通過手機(jī)梵訊的【房貸計(jì)算器】，用數(shù)字為購(gòu)房客戶解釋LPR對(duì)房貸的影響，展現(xiàn)自己專業(yè)的一面。
二、用“經(jīng)驗(yàn)”解讀LPR
曹老師在講解LPR的課程中，還向現(xiàn)場(chǎng)學(xué)員說明了LPR短期內(nèi)為什么會(huì)下調(diào)，同時(shí)也介紹了一下其相關(guān)背景。因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)為L(zhǎng)PR利好的基礎(chǔ)就是“LPR會(huì)下調(diào)”，就像過去央行降息一樣，肯定是利好房產(chǎn)市場(chǎng)，那么LPR會(huì)不會(huì)一直下調(diào)？這一點(diǎn)建議房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不要給購(gòu)房客戶“打包票”，正所謂知其然知其所以然，要知道美國(guó)華爾街投資機(jī)構(gòu)用高薪聘請(qǐng)專家的目的就是“預(yù)測(cè)利率走勢(shì)”，也就是我們現(xiàn)在說的LPR，所以預(yù)測(cè)LPR的走勢(shì)對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)而言明顯是超綱題。但是LPR下調(diào)的目的卻很明確：宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。就像近日來美股暴跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)被看衰，美國(guó)為了刺激市場(chǎng)活力、保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大幅下調(diào)了0.5%的利率。也即是說利率下調(diào)是宏觀上央行刺激投資和消費(fèi)行為的手段，減少負(fù)債壓力，提高市場(chǎng)上的周轉(zhuǎn)資金總量，降低中小企業(yè)的融資成本，避免債務(wù)危機(jī)衍生的經(jīng)濟(jì)大蕭條。說句大白話就是，LPR下調(diào)是為了讓愛存錢的人多花錢、有錢人多投資、提高大家買買買的能力。所以我們可以簡(jiǎn)單理解為：如果你看到有關(guān)“央行降準(zhǔn)”、“釋放XXX億流動(dòng)資金”的新聞，那么LPR短期內(nèi)大概率是下調(diào)的。而大部分投資機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，國(guó)內(nèi)5~10年內(nèi)不存在加息的基本條件。
三、如何向客戶解釋LPR的影響？
當(dāng)購(gòu)房客戶向經(jīng)紀(jì)人詢問該如何選擇房貸利率時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以這樣回答他：
短期來看，受到疫情與“毛衣”戰(zhàn)的影響，為了保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好，LPR下調(diào)是大趨勢(shì)，所以建議將房貸基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)的LPR利率。
但是如果您的剩余還款周期非常長(zhǎng)（10年以上），沒有還貸壓力又想規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，那么可以選擇繼續(xù)維持固定利率。
-寫在最后-
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